Origine, obligations et terminologie Fonds de prévoyance

Sur le plan linguistique et sémantique, il n’existe pas de différence de sens réelle entre les expressions « étude de fonds de prévoyance » et « étude du fonds de prévoyance ». La seconde est toutefois privilégiée juridiquement et grammaticalement, car elle désigne précisément l’étude portant sur un fonds déterminé et existant.

À noter, Il est communément écrit « étude du fonds de prévoyance » dans les termes de tous les jours. Or, les professionnels du bâtiment et les évaluateurs agréés comme GMA Consultants utilisent le terme « étude de fonds de prévoyance ».

Le calcul du fonds de prévoyance s’appuie sur une étude détaillée de l’immeuble réalisée par un professionnel du bâtiment. Cette analyse recense les composantes majeures, comme la toiture, la structure, les systèmes mécaniques et les façades, et évalue leur durée de vie utile. Les coûts de réparation ou de remplacement sont ensuite projetés dans le temps en tenant compte de l’inflation et de l’état réel du bâtiment.

À partir de ces données, on détermine les contributions annuelles que les copropriétaires doivent verser afin d’assurer que les sommes nécessaires seront disponibles au moment opportun, évitant ainsi des cotisations spéciales imprévues.

Au Québec, le calcul du fonds de prévoyance doit être effectué par un professionnel du bâtiment qualifié, conformément aux exigences issues de la Loi 16. Il s’agit généralement d’un évaluateur agréé comme GMA Consultants,  ingénieur, d’un architecte ou d’un technologue professionnel (membre d’un ordre professionnel reconnu).

Ces experts sont habilités à réaliser l’étude du fonds de prévoyance, car ils possèdent les compétences nécessaires pour évaluer l’état de l’immeuble, la durée de vie des composantes, les coûts futurs des travaux majeurs et les projections financières. Le syndicat de copropriété demeure responsable de mandater le professionnel et d’appliquer les recommandations issues de l’étude.

Au Québec, le fonds de prévoyance trouve son origine dans l’évolution du cadre juridique de la copropriété divise. Avant les années 1990, la gestion des immeubles en copropriété reposait surtout sur des contributions ponctuelles, souvent insuffisantes pour couvrir les réparations majeures, ce qui entraînait des cotisations spéciales élevées et des conflits entre copropriétaires. L’adoption du Code civil du Québec en 1994 marque une étape clé : il rend le fonds de prévoyance obligatoire afin d’assurer la conservation à long terme des immeubles.

Toutefois, pendant plusieurs années, la loi demeurait peu précise quant au montant requis et à la méthode de calcul du fonds. Cette lacune a mené à des sous-capitalisations fréquentes. Pour corriger la situation, le législateur a adopté la Loi 16 en 2019, entrée progressivement en vigueur à partir de 2020. Cette réforme impose désormais une étude du fonds de prévoyance réalisée par un professionnel du bâtiment, renforçant ainsi la planification financière, la transparence et la protection du patrimoine immobilier québécois.